INNSIGELSER TIL OMRÅDEPLANEN FOR FLASKEBEKK OG SJØSTRAND

Før høringsfristen gikk ut 12.03.20, var det kommet inn 4 innsigelser til områdeplanen for Flaskebekk og Sjøstrand. Disse er lagt ut på kommunens hjemmeside.

På årets generalforsamling ble det gitt en kortfattet oppsummering av innsigelsene. Oppsummeringen ble oppfattet som for lite nyansert. Det er alltid rom for tolkning, og forståelsen av innholdet preges ofte av hvilke briller man har på. Vi har derfor sakset et konsentrat fra de 4 innsigelsene og uthevet konklusjoner og avsnitt som oppleves som viktige. Vi oppfordrer allikevel medlemmene til å lese innsigelsene i sin helhet på kommunens hjemmeside for å få et komplett bilde av saken.

1. FYLKESMANNEN I OSLO OG VIKEN

Planen åpner opp for en trinnvis nedbygging innenfor deler av strandsonen der det er svært viktige regionale landskapshensyn. Konsekvensene av dette er ikke tilstrekkelig utredet. Fylkesmannen fremmer derfor innsigelse til reguleringsplanen.

Ut i fra kommunens oversikt er det 44 fritidsboliger innenfor KBFområdene, og 14 ubebygde tomter. Disse kan konverteres eller bebygges etter regulering ut i fra unntaket kommunen har lagt inn i reguleringsbestemmelsen punkt 4.1.7. Flere av disse eiendommene ligger innenfor 100-metersbeltet der det uansett er byggeforbud i henhold til reguleringsbestemmelsene punkt 3.10. Områdene bak 100-metersbeltet ligger imidlertid innenfor virkeområdet for SPR- strandsone, og KBF- områdene er områder med relativt spredt bebyggelse, som fremstår grønne fra sjøen. Fylkesmannen anser at dette er et område der landskapshensynet i SPR-strandsone må tillegges vekt. Reguleringsplanen kan potensielt åpne opp for økt nedbygging og endring av landskap gjennom konvertering til boliger. Det er ikke tilstrekkelig utredet i planen hvilke konsekvenser dette vil ha for det regionalt viktige landskapet Nesoddens vestside er. Fylkesmannen fremmer derfor innsigelse til planbestemmelsen som åpner opp for økt bebyggelse og konvertering innenfor de områdene som er avsatt til kombinert formål boligbebyggelse/fritidsbebyggelse.

2. AKERSHUS FYLKESKOMMUNE

Vi ser det som positivt at Nesodden kommune har kommet videre med områdereguleringen for Flaskebekk og Sjøstrand. Kommunen har lagt ned et stort arbeid i utarbeidelsen av planen. Det er også positivt at planen har som hensikt å sikre områdets kulturminneverdier. Vi vurderer imidlertid at planen ikke i tilstrekkelig grad ivaretar områdets verneverdi i regional og nasjonal sammenheng. Vi fremmer derfor en foreløpig administrativ innsigelse til planen.

Akershus fylkeskommune vil i det følgende gi kulturminnefaglige innspill til planforslaget slik at kulturminneverdiene innenfor planområdet sikres.

Merknader til hensynssone c) bevaring av kulturmiljø (H570)

I planforslaget er det kun enkelteiendommer vurdert til å ha høy verneverdi, som er underlagt hensynssone c) bevaring av kulturmiljø. Vi mener at en slik punktvis bevaring ikke ivaretar kulturminneverdiene i tilstrekkelig grad. Det som kjennetegner Flaskebekk er den godt bevarte helheten i området. Sommerhusmiljøet har i stor grad bevart sitt særpreg med bebyggelsesmønster, terreng, hager og stier, i tillegg til selve husenes volum og stiluttrykk.

Fylkesrådmannen mener derfor at det må legges en hensynssone over hele Flaskebekk for å tydeliggjøre at hensynet til kulturmiljøet er vesentlig for alle tiltak innenfor området. Fylkeskommunens mener at hele området avsatt til kombinert bolig- og fritidsbebyggelse (KBF) samt LNFR (LS) må inkluderes i hensynssonen. Hensynssonen skal vise hvilke viktige hensyn som skal ivaretas innenfor sonen, uavhengig av hvilken arealbruk det planlegges for. For å differensiere mellom bygninger med høy verneverdi og bygninger som ikke er vurdert til ha verneverdi, må enkeltbygninger som skal reguleres til bevaring markeres med tykk strek (SOSI-kode 1210) i plankartet.

Merknader til bestemmelser

For å sikre bevaring av det helhetlige kulturmiljøet og enkeltelementer innenfor miljøet må det knyttes bestemmelser til hensynssonen. Kommunen har laget bestemmelser til H570_2, jf. § 6.5. Dette er positivt, men vi mener at bestemmelsene må presiseres og justeres. For å gjøre bestemmelsene mer oversiktlige anbefaler vi at de deles opp i egne underpunkter. Vi ber om at følgende formuleringer legges til:

– Bygninger markert med tykk strek i plankartet tillates ikke revet, fjernet eller flyttet.

– Ved tiltak som berører kulturminneverdier skal det innhentes uttalelse fra regional

kulturminneforvaltning i fylkeskommunen.

Følgende formulering om tilleggsisolering bør tas ut: «Eventuell tilleggsisolering skal normalt gjøres innvendig. Utvendig isolering er fasadeendring og krever søknad». Tilleggsisolering er et omdiskutert tiltak og ulike hustyper krever ulike løsninger. Vi ber derfor om at bestemmelsen erstattes med følgende formulering: «Eventuell tilleggsisolering skal ikke utføres uten rådgivning fra kulturminnemyndigheten».

Vi ber også om at begrepsbruken presiseres og at avsnitt som omhandler påbygg endres til tilbygg. Vi ber også om at følgende formulering legges til avsnittet:

– Et eventuelt tilbygg skal underordne seg og tilpasse seg det verneverdige kulturmiljøet og den aktuelle bygningen i volum, form, fasadeutforming og materialbruk, og må plasseres i henhold til den tradisjonelle bebyggelsesstrukturen i området.

I bestemmelsen som omhandler uteområder i § 6.5 er det viktig å presisere at opplistede elementer i uteområdene ikke er uttømmende, men også kan inkludere andre oppbygde elementer som ikke er listet opp.

Det er svært positivt at badehusrekkene som er en karakteristisk del av kulturmiljøet på Flaskebekk, er sikret gjennom bestemmelser, jf. § 4.1.6. Vi ber imidlertid kommunen vurdere om det er mer hensiktsmessig å inkludere badehusrekken i hensynssone c) og markere de med tykk strek i plankartet. Bestemmelse § 4.1.6 kan i så fall knyttes til hensynssonen.

Merknader til kombinert bolig- og fritidsbebyggelse

Innenfor felt avsatt til kombinert bolig- og fritidsbebyggelse (KBF) sier reguleringsbestemmelsene i § 4.1.7 følgende: «Ubebygde tomter kan ikke bebygges og det tillates ikke oppført nye boenheter eller fritidsboliger innenfor området.» I Plan- og teknikkutvalgets behandling av saken 27.11.2018 ble følgende formulering lagt til § 4.1.7: «Unntak fra dette forbudet, eller bruksendring fra bolig til fritidsbolig eller omvendt, krever detaljregulering.»

At det gis tillatelse til at ubebygde tomter kan bebygges og at fritidsboliger kan bruksendres til helårsbolig innenfor KBF fører til en utvikling av Flaskebekk som er i strid med gjeldende kommuneplan for Nesodden (2015). I kommuneplanen er store deler av planområdet er avsatt til

boligbebyggelse og tilhører område b hvor det heter at: «Det tillates ingen utvikling av området. Dagens miljø med blanding av helårsboliger og hytter opprettholdes».

Vi ser det som svært problematisk at kommunen bryter med overordnet plan og åpner for utvikling innenfor et så viktig kulturmiljø. Vi viser også til at planforslaget faktisk åpner opp for oppføring av nybygg innenfor felt BFS1 og BFS2, samt at det åpnes for fortetting med konsentrert småhusbebyggelse innenfor BKS1 og BKS2.

Mange av de ubebygde tomtene innenfor KBF ligger nær delområdet med nasjonal verdi, hvor også Riksantikvaren har engasjert seg tidligere. Her finner vi blant annet Øvreveien 48 og Flaskebekkveien 69, 74 og 75 som er oppført på begynnelsen av 1900-tallet i en sveitser-/jugendstil med trekk fra nasjonalromantikken. Disse tomtene er vurdert til å ha høy verneverdi. Bygningene ligger på store tomter og er godt tilpasset terrenget. Eiendommene rundt hvor det nå åpnes for å bebygge gjennom detaljregulering, er små og bryter med denne strukturen. Innbygging av området ved å bygge på flere små, tilgrensende tomter er problematisk.

En bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig innebærer et endringspress på bygningen det gjelder. Det er viktig å også bevare representanter for den eldre kyst- og fritidskulturen som er viktig for Flaskebekk. Akershus fylkeskommune har tidligere påklaget byggesaker/dispensasjoner i Øvreveien 13 og 42 og i Flaskebekkveien 45 og 79 med bakgrunn i at de ikke tok tilstrekkelig hensyn til kulturmiljøet, og fordi vi på prinsipielt grunnlag mener at tiltak i et så viktig kulturmiljø må avklares gjennom en områderegulering. I perioden 2006 til 2016 har kommunen gitt 19 dispensasjoner. Dette omfatter mer enn hver tiende eiendom i området. Dette sier noe om presset i området og om verdien av å avklare utbygging gjennom en områdeplan.

Vi viser også til rapport utarbeidet av Multiconsult i forbindelse med planarbeidet «Konsekvenser av konvertering og utbygging» og til kommuneadministrasjonens rapport «Utvidet vurdering som følge av vedtak» som begge konkluderer med at utbygging og bruksendring innenfor KBF ikke er forenlig med å bevare kulturminneverdiene i området.

Med det foreslåtte unntaket i bestemmelsene for KBF vil ikke områdeplanen oppfylle sitt formål om å bevare områdets arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømessige verdier. Utbygging gjennom detaljreguleringer vil føre til uthuling av det helhetlige kulturmiljøet med en punktvis utbygging hvor hensynet til helheten i kulturmiljøet og landskapet ikke ivaretas. En slik praksis vil på mange måter kunne sidestilles med den uheldige dispensasjonspraksisen som områdereguleringen er ment å erstatte, og som fylkeskommunen gjentatte ganger har frarådet og påklaget.

Områdeplanen bør avklare hvilke eiendommer som kan bebygges og det bør gjøres en vurdering for hver enkelt eiendom om tomtestørrelse og utnyttelsesgrad. Det bør også avklares hvilke rammer som skal gjelde for eventuell ny bebyggelse. I et område som Flaskebekk mener vi at en tilpasning til det bevaringsverdige bygningsmiljøet og topografien vil være det mest riktige. Kontrast vil kunne virke forstyrrende for opplevelsen av de kulturhistoriske verdiene.

Det bør også innarbeides i bestemmelsene at det skal tas særskilte hensyn ved eventuell ny nabobebyggelse til bygninger med høy verneverdi. Det må også avklares om en utbygging på de ubebygde eiendommene innenfor KBF vil virke på opplevelsen av området som helhet, og på opplevelsen av grønnstruktur, stier, terreng, lys, luft og området sett fra fjorden.

Merknader til felt BKS2

Felt BKS2 er avsatt til boligbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Vi vil ikke motsette oss dette, men delområde H810_1 i BKS2 grenser til bevaringsområdet. Vi anbefaler derfor at det

stilles krav om tilpassing og nedtrapping av eventuell ny bebyggelse til kulturmiljøet i reguleringsbestemmelsene (§ 4.1.4). Ny bebyggelse bør følge områdets bebyggelsesstruktur og bør tilpasses i volum, form, fasadeutforming og materialbruk.

Merknader til bygninger som er foreslått regulert til bevaring

Vernevurderingene som ligger til grunn for hvilke hus som er valgt regulert til bevaring i planforslaget ble utført av firmaet Arkitektskap på oppdrag av kommunen i forbindelse med planprosessen. Regional kulturminneforvaltning i Akershus fylkeskommune har ikke vært involvert i denne prosessen.

I rapporten utarbeidet av Arkitektskap er det primært hovedhus som har blitt vurdert og spesielt hus som representerer sommerhusmiljøet som vokste fram fra slutten av 1800-tallet. I rapporten til Arkitektskap heter det at: «Nyere bebyggelse er vurdert med lav verneverdi uansett om bygningen har arkitektoniske kvaliteter, da fokus har vært på sommerhusmiljøet.» Vi mener at dette er en svært uheldig vurdering. Vi støtter vurderingen av at representanter for sommerhusmiljøet er spesielt viktig å ivareta, men vi ser det som svært beklagelig at enkelte nyere bygg med høy kulturhistorisk og arkitektonisk verdi har fått lavere verdi fordi de representerer en nyere del av historien til Flaskebekk.

Vi bemerker at også uthus er en viktig del av et bygningsmiljø som forteller om tidligere organisering på eiendommen. Uthus er en rivningstruet bygningstype. Vi ser det som svært viktig at også uthus med høy verneverdi reguleres til bevaring og vises med tykk strek i plankartet.

Vi er ikke enige i alle enkeltvurderingene som ligger til grunn for utvalget av hus og eiendommer regulert til bevaring. Ut i fra fylkeskommunens faglige vurdering bør følgende hus også reguleres til bevaring og innlemmes i hensynssone c):

Gnr/bnr Adresse

 4/35 Nordveien 36

 4/44 Nordveien 20

 4/33 Nordveien 18

 2/22, 28 Øvreveien 82

 2/224 Øvreveien 74

 2/214 Øvreveien 60

 2/21 Strandpromenaden 38

 2/215 Flaskebekkveien 76

 2/134 Sydveien 8

Konklusjon

Fylkesrådmannen fremmer en foreløpig administrativ innsigelse til områdeplanen, fordi planforslaget ikke i tilstrekkelig grad ivaretar områdets verneverdi i regional og nasjonal sammenheng.

Fylkesrådmannen mener også at det burde legges en hensynssone over hele området på Flaskebekk for å tydeliggjøre at hensynet til kulturmiljøet er vesentlig for alle tiltak innenfor området. Det bør knyttes bestemmelser til hensynssonen som sikrer kulturminneverdiene. Planen bør imidlertid også differensiere mellom Flaskebekk, hvor hensynet er viktigst, og Sjøstrand hvor det i større grad kan åpnes for endringer.

Områdereguleringen åpner opp for utbygging av ubebygde tomter og bruksendring av fritidsboliger innenfor det området på Flaskebekk som det knytter seg sterkest kulturminneinteresser til, mot at det utarbeides detaljregulering for eiendommene. Det kan på mange måter sidestilles med den uheldige dispensasjonspraksisen som områdereguleringen er ment å erstatte, og som fylkeskommunen gjentatte ganger har frarådet og påklaget.

3. FYLKESMANNEN I OSLO OG VIKEN

Vi mener at områdeplanen for Flaskebekk og Sjøstrand fortsatt åpner for en trinnvis nedbygging av et område innenfor strandsonen som har vesentlige regionale landskapsverdier. Konsekvensene av nedbyggingen er ikke tilstrekkelig utredet.  Vi fremmer derfor innsigelse til reguleringsplanen. Vi stiller oss til disposisjon for dialog om hvordan innsigelsen vår kan imøtekommes  

Planforslaget  på  høring I  forbindelse  med  videre  arbeid  med  planen  har  kommunen  utarbeidet  noen  konkrete  vurderinger av  5  eiendommer  over  1  mål  med tanke  på  konsekvenser  av  eventuell  utbygging. Vi  kan  ikke  se  at det  er  gitt  en  begrunnelse  for  hvorfor  ikke  alle  ubebygde  eiendommer  er  vurdert.  I vurderingen  har samfunnssikkerhet,  kulturminner  og  fjernvirkning  blitt  vurdert.  Med  tanke  på landskapspåvirkning vurderes  det  at  det  er  uheldig  at  tre  av  eiendommene  bygges  ut,  mens  to  av eiendommene  ikke  har så  store  konsekvenser  for  landskap.  Vi  savner  likevel  en  samlet  vurdering  av  hvilke  konsekvenser utbygging  av  alle  ubebygde  eiendommer  innenfor  de  kombinerte  formålene  vil  ha for  landskapet.   

Kommunedirektørens  innstilling  i  saken  har  vært  å  ikke  åpne  for  nye  bygg  i  området  med kombinerte  formål,  slik  kommuneplanens  bestemmelser  også  stadfester,  og  det  er  fra administrasjonen  side  kun  foreslått bestemmelser  som  åpner  for  bebyggelse  på  5  m2  i  forbindelse med bygging  av  toalett.  Vi  anser  at  planforslagets  redegjørelser  primært  har  forholdt  seg  til  denne innstillingen.   I  det  planforslaget  som  er  på  høring  er  det  stadfestet  at  det  ikke  tillates  oppføring  av ny  fritidsbebyggelse  og  at  det  ikke  kan  åpnes  for  konvertering  av  eksisterende  fritidsboliger  til  bolig. Vi  anser  at  dette  er  et  positivt  grep  med  tanke  på  bevaring  av  landskapet  i  området.  

I  bestemmelse 5.1.1  som  gir  bestemmelser  for  de  kombinerte  formål  bolig/fritidsboligbebyggelse  er  det  følgende formulering  som  er  på  høring:   Ubebygde  eiendommer  kan  som  utgangspunkt  ikke  bebygges.  Det  tillates  som  utgangspunkt  ikke  nye  bygg, tilbygg  eller  påbygg  på  bygninger  på  eiendommene.   Utbygging  av  eiendommer  kan  likevel  unntaksvis  tillates  dersom  søker  dokumenterer  at  utbyggingen ivaretar  verneverdig bygningsmasses  og  installasjoner,  og  for  øvrig  ikke  medfører  inngrep  av  betydning  i områdets  verneverdige karakter.  Søknad  som  omsøkt  skal  inneholde  skriftlige  begrunnet  vurdering  av sakkyndig  med  dokumentert  antikvarisk  kompetanse.   I  tillegg  er  det  gitt  detaljplankrav  for  følgende  eiendommer:  2/190,  2/1259,  2/1200 og  2/188.  Planene skal  etter  bestemmelsene  ta  særskilte  hensyn  til  adkomst,  kulturlandskap,  eksisterende topografi  og omkringliggende  kulturmiljø. 

Vår  vurdering 

Vi  mener  bestemmelsene  under  punkt  5.1.1  ikke  tydelig  viser  til  hvilke  eiendommer/delområder kommunen mener kan bygges  ut  eller  ikke  kan  bygges  ut.  Det  er  lagt  til  rette  for  skjønnsmessige bestemmelser  som  vil  være  vanskelig  å  håndheve,  og  det  er  ikke  satt  noen  begrensninger  for utnyttelse  av  eiendommene  eller  høyde  på  bygg,  noe  som  medfører  at  utnyttelse  og  høyder  kan  bli svært  omfattende.   Vi  mener  det  er  uheldig  at  en  områderegulering  ikke  avklarer  forholdet  mellom  vern  og  utbygging for  et  område  som  samlet  sett  har  store  landskapsverdier,  men  at  det  foreslås  å  forskyve problemstillingen  om  utbygging  til  videre  byggesaker  og  detaljplaner.  Vi  mener  bestemmelsen kan åpne  opp  for  ny  boligbebyggelse  innenfor  de  kombinerte  formål,  spesielt  for  de  eiendommene  som ikke  har  krav  om  detaljplan,  uten  at  det  er  redegjort  for  hvilke  konsekvenser  dette  samlet  vil  ha  for landskapsverdier  av  svært  viktig  regional  interesse.   Vi  mener  planforslaget  er  i  strid  med  SPR-Strandsone  og  føringer  der  om  å  ta  vare  på  viktige landskapsverdier  langs  Oslofjorden,  og  fremmer  derfor  innsigelse  til  planforslaget.   

Vi  ser  at  kommunedirektøren  i  sin  innstilling  til  plan-  og  byggesaksutvalget  har  foreslått  tydeligere bestemmelser  under  punkt  5.1.1.1  som  kan  være  nærmere  en  løsning  på  innsigelsen.  Vi  stiller  oss  til disposisjon  for  drøftinger  om  hvordan  vår  innsigelse  til  planen  kan  løses.  Dersom  fylkeskommunen også  har innsigelse  ber  vi  kommunen  vurdere  felles  dialog  mellom  kommunen  og innsigelsesmyndighetene.   

Faglige  råd 

100  metersbeltet  og  LNF Under  planbestemmelse  4.5  er  det  gitt  en  bestemmelse  om  at  det  kan  gis  tillatelse  til  tiltak  som fremmer  allmenne  interesser  og  utvidelser  for  etablering  av  bad,  med  visse  vilkår.  Vi anser  at  denne bestemmelsen  er  en  retningslinje  og  at  kommunen  bør  omgjøre  og  presisere  at  det  er  en retningslinje.  Tiltak  innenfor  100-metersbeltet  vil  etter  planen  uansett  kreve  dispensasjon  fra byggeforbudet  og  for  mange  steder  også  fra  arealformålet  LNF.   

Byggegrense/strandlinje  mot  sjøen 

Det  er  i  plankartet  merket  en  linje  som  heter  «strandlinje  mot  sjøen».  Ved  forrige  høring  var  denne linjen  satt  som  en  byggegrense  mot  sjøen,  men  vi  oppfatter  det  slik  at  denne  nå  er  tatt  bort  at strandlinjen  mot  sjøen  kun  er  satt  inn  for  å  vise  hvor  100-metersbeltet  går,  men  at  denne  grensen ikke  har  juridisk  virkning.  Etter  det  vi  kan  se  er  denne  linjen  noen  steder  nærmere  sjøen  enn  100  meter.  Vi  ber  derfor kommunen kvalitetssikre  denne  linjen  selv  om  den  ikke  har  juridisk  virkning.   

Samfunnssikkerhet

Nye  vurderinger  av  eiendommer  innenfor  kombinerte  formål  viser  at  enkelte  eiendommer  vil  være vanskelig  for  brannbiler  å  nå  frem  til  for  slukking.  Det  fremgår  også  av  risiko-  og  sårbarhetsanalysen at  planen  ikke sikrer  tilstrekkelig  fremkommelighet  for  brannbiler,  og  det  er  spesielt  uheldig  med tanke  på  at  planforslaget gir  en  åpning  for  ny  bebyggelse.   Vi  mener  disse  vurderingene  bør  tilsi  at  det  ikke  kan  tillates  bebyggelse  på  eiendommer  hvor kommunen mener at krav  til  sikkerhet  ikke  kan  oppnås.   Av  hensyn  til samfunnssikkerhet  fraråder  vi at  det  åpnes  for  bebyggelse  på  ubebygde  tomter  hvor  det  ikke  er sikret  at  brannbiler  kan  sikre tilstrekkelig  slukking  av  bebyggelse.   

Oppsummering

Vi  fremmer  innsigelse  til  at  planen  åpner  for  bebyggelse  innenfor  kombinerte  formål  hvor  det  er svært  viktige  regionale  landskapsverdier.  Konsekvenser  av  denne  nedbyggingen  er  ikke  tilstrekkelig utredet.   Vi  har  også  faglige  råd  knyttet  til  bestemmelser  og  linje  i  100-metersbeltet,  samt  om samfunnssikkerhet.   Vi  viser  for  øvrig  til  våre  innspill  fra  forrige  høring  om  at  det  er  positivt  at  det  er  lagt  til  rette  for kyststi  i  planen  og  at  det  er  kartlagt  naturtyper  i  planområdet.  

4. VIKEN FYLKESKOMMUNE

Samferdsel – forholdet til fylkesvei

Statens vegvesen har i tidligere uttalelser skrevet at Flaskebekkveien har ingen betydning sett i en regional sammenheng. Flaskebekkveien har sitt endepunkt i en brygge og den kunne like gjerne vært en kommunal veg. Viken fylkeskommune slutter seg til det.

I planbeskrivelsen står det at Nesodden kommune er innstilt på å overta Flaskebekkveien. Vi registrerer at kommunen ikke omtaler dette nærmere. Hvis kommunen ønsker en omklassifisering og dermed overta vegen, regner vi med at den kontakter Viken fylkeskommune om det i en egen sak. Nesodden kommune kan vurdere om den ønsker å avklare overtakelse av vegen før områdeplanen endelig vedtas.

Viken fylkeskommune mener det er grunn til å være varsom med å tillate en utvikling som gir økt trafikkmengde på Flaskebekkveien. Vi oppfatter at planforslaget legger opp til en restriktiv holdning i forhold til ny boligbebyggelse som er i tråd med det. Det er vesentlig å ivareta eksisterende vegkapital ved i minst mulig grad å påføre vegen mer trafikk.

Planforslaget legger til rette for noe utbedring av Flaskebekkveien, fortau fram til Øvreveien og utbedring av noen atkomster. Vi regner med at kommunen er avhengig av å få inn økonomiske bidrag i egne avtaler med private utbyggere for å få til en gjennomføring av det planen viser. Vi minner derfor om vår anbefaling om at tiltakene bør framgå som rekkefølgekrav i bestemmelsene for å sikre gjennomføring.

Viken fylkeskommune gjør oppmerksom på at det ikke er avsatt midler over fylkesvegbudsjettet til tiltak i dette området. Flaskebekkveiens funksjon tilsier at det ikke kan forventes at Viken fylkeskommune kan prioritere tiltak utover drift- og vedlikeholdsarbeid.

Det er positivt at planen regulerer frisikt i atkomster langs Flaskebekkveien og byggegrense langs Flaskebekkveien. Viken fylkeskommune anbefaler at krav til siktsoner framgår av bestemmelsene og at vist byggegrense langs Flaskebekkveien målsettes på plankartet og framgår av bestemmelsene.

Innføring av et ev. parkeringsforbud langs Flaskebekkveien må avklares med Statens vegvesen som er skiltmyndighet. Etter det vi forstår er kommunen i kontakt med Statens vegvesen om det. Gjennomføring av et slikt tiltak vil kreve et særskilt vedtak som ikke er en del av reguleringsplanen.

Kulturminner – bygningsmiljø og landskap

I fylkeskommunens uttalelse til offentlig ettersyn ble det fremmet en innsigelse til områdeplanen for Flaskebekk og Sjøstrand. Innsigelsen ble vedtatt av fylkesutvalget i tidligere Akershus fylkeskommune (FU-sak 53/19) i møte 8.4.2019 (vedtak oversendt kommunen 10.4.2019). 

Innsigelsen består av følgende punkter:

1. Hensynssonene er knyttet til enkelteiendommer, og ivaretar ikke den verneverdige helheten i kulturmiljøet. Hensynssonen for bevaring av kulturmiljø må utvides til å omfatte hele Flaskebekk (planområdene KBF og LS) for å sikre helheten i kulturmiljøet og landskapet, med differensiering av vernekravene innenfor denne sonen. Plankart og bestemmelser suppleres og endres i henhold til dette, slik at de i større grad sikrer kulturminneverdiene i området.

2. Planforslaget åpner for utbygging og bruksendringer innenfor kulturmiljøet, gjennom detaljregulering. Dette vil gi risiko for ytterligere oppsplitting av det verneverdige kulturmiljøet. Unntak fra forbudet mot utbygging på ubebygde tomter og bruksendring av fritidsboliger på Flaskebekk må tas ut av planforslaget.

3. Flere kulturminner med vesentlige verneverdier er utelatt fra listen over verneobjekter. Listen må suppleres i tråd med de kulturminnefaglige anbefalingene.

Det ble også gitt en rekke kulturminnefaglige råd for at kulturminneverdiene på Flaskebekk i større grad skulle sikres. Vi viser til tidligere uttalelse datert 19.2.2019 for en fullstendig gjennomgang av disse merknadene. For en nærmere gjennomgang av verneverdiene i planområdet viser vi også til fylkeskommunens uttalelse til varsel om oppstart datert 8.3.2017.

Vi ser det som positivt at Nesodden kommune har omarbeidet planforslaget og at de har tatt grep for å imøtekomme fylkeskommunens kulturminnefaglige råd og innsigelsespunkter. Vi anser at innsigelsespunktene fra forrige høringsrunde er delvis imøtekommet, men ikke fullstendig. Viken fylkeskommune opprettholder derfor innsigelsene vedtatt 8.4.2019. I det følgende vil vi ut ifra våre tre innsigelsespunkter kommentere det omarbeidede planforslaget og gjøre rede for hvorfor vi ikke mener at innsigelsen er imøtekommet:

c) bevaring av kulturmiljø (H570) med bestemmelser

Til offentlig ettersyn uttalte vi at «…hele området avsatt til kombinert bolig – og fritidsbebyggelse (KBF) samt LNFR (LS) må inkluderes i hensynssonen. Videre uttalte vi at «For å differensiere mellom bygninger med høy verneverdi og bygninger som ikke er vurdert til å ha verneverdi, må enkeltbygninger som skal reguleres til bevaring markeres med tykk strek (SOSI-kode 1210) i plankartet».

Denne delen av fylkeskommunens innsigelse er delvis fulgt opp i det nye planforslaget. Ifølge plandokumentene skal hele KBF være avsatt som hensynssone bevaring av kulturmiljø. Plankartet viser imidlertid at det er enkelteiendommer innenfor KBF som ikke er en del av hensynssonen. Det er heller ikke lagt hensynssone bevaring på LNF-området (tidligere kalt LS). LNF-området samstemmer med strandsonen. I stedet har kommunen valgt å legge hensynssone bevaring på enkelteiendommer innenfor LNF. Dette ivaretar ikke helheten i området, slik vi argumenterte for i forrige høringsrunde.

Til tross for dette er det positivt at Nesodden kommune delvis har fulgt vårt råd og lagt en mer helhetlig hensynssone over en større del av kulturmiljøet på Flaskebekk. Kommunen har imidlertid ikke markert eiendommer som skal reguleres til bevaring med tykk strek (juridisk linje SOSI-kode 1210) i plankartet. I stedet er hensynssonen delt opp i to grupper med ulik nummerering. Det er hensynssone H570_01-H570_27 og H570_28-H570_60.

H570_28-H570_60 er eiendommer og veier som ble vurdert til å ha høy verneverdi i registreringen til Arkitektskap, og det er knyttet strengere bestemmelser til disse eiendommene. Dette er på mange måter en differensiering som vi etterspurte i forrige høringsrunde, selv om vår merknad om å bruke tykk strek, ikke er fulgt. Vi mener fortsatt at en helhetlig hensynssone og bruk av tykk strek vil være mer en mer egnet og tydelig planfaglig metode for å sikre og bevare de helhetlige og enkeltvise kulturminneverdiene på Flaskebekk.

Det aller viktigste for å sikre kulturminneverdiene innenfor hensynssonen er imidlertid bestemmelsene som knyttes til sonen. Vi berømmer kommunen for å ha tatt grep og omarbeidet bestemmelsene fra forrige høringsrunde, men vi mener at bestemmelsene knyttet til hensynssonene fortsatt er uklare. De bør gjennomarbeides ytterligere for å unngå gjentakelser og uklarheter, og ikke minst må det tydeliggjøres at bestemmelsene er en bevaringsregulering.

Fylkeskommunen tar ikke en fullstendig gjennomgang av alle bestemmelsene i denne uttalelsen, da vi mener det vil være mer hensiktsmessig å gjøre dette i dialog med kommunen. Men den første formuleringen til § 6.5 H570_28-H570_60 må tydeliggjøres, da bevaring kun knyttet til eksteriøret i mange tilfeller har vist seg å være lite tilfredsstillende. Den må derfor endres til følgende formulering dersom den skal ha gyldighet som bevaringsregulering:

– Eksisterende bygninger med bærende konstruksjoner tillates ikke revet, fjernet eller flyttet. Unntak fra riveforbud kan tillates dersom bygningen gjennom kulturminnefaglig vurdering av rette myndighet, tilkjennes ingen eller lav verneverdi.

Det bør også gjøres en gjennomgang av bestemmelsene til LNF-området, som nå har en forvirrende ordlyd. Plankartet kan tolkes dithen at også badehusene er underlagt hensynssone bevaring av kulturmiljø. Dette, og eventuelt hvilken gruppe av hensynssoner badehusene tilhører, må klargjøres. Det bør også legges til rammer for eventuell gjenoppføring og istandsetting av badehusene.

Bruksendring og utbygging av ubebygde eiendommer

I forrige høringsrunde hadde fylkeskommunen innsigelse mot at det i bestemmelse § 4.1.7 var åpnet for bruksendring og/eller utbygging av ubebygde eiendommer mot at det ble gjennomført detaljregulering av eiendommene. Denne bestemmelsen er nå fjernet. Det er positivt at planen ikke lenger åpner for bruksendring av fritidsboliger, men slik vi forstår planforslaget er det likevel blitt åpnet for utbygging på følgende eiendommer: Flaskebekkveien 79, Flaskebekkveien 84, Flaskebekkveien 68 og Øvreveien 42.

Slik vi forstår det er premisset for at disse eiendommene kan bygges ut at kommunen går i dialog med Statens vegvesen om parkeringsforbud i Flaskebekkveien, og at det utarbeides detaljregulering for eiendommene. I tillegg er det lagt inn i bestemmelse § 5.1 at det skal tas særskilte hensyn til kulturmiljøet ved tiltak. Det er positivt at det er lagt inn bestemmelse som sier noe om hensynet til kulturmiljøet, men hensynet til parkering er foreløpig ikke avklart og det er derfor vanskelig å vurdere utfallet av planen. Kommunen har foretatt en utvidet vurdering av de ubebygde eiendommene, men rammene for eventuell utbygging er ikke nedfelt i bestemmelser. Med utgangspunkt i dette kan vi ikke se at planforslaget har blitt tydeligere på dette punktet, og vi vurderer derfor at innsigelsen ikke er løst.

Ut ifra et kulturminnefaglig ståsted er ikke fylkeskommunen nødvendigvis imot at det kan bygges ut på visse eiendommer, så lenge det er satt tydelige og strenge rammer for at utbyggingen ikke går på bekostning av kulturminneverdiene i kulturmiljøet på Flaskebekk, slik vi uttalte i forrige høringsrunde.

Supplering av verneobjekter i tråd med kulturminnefaglige anbefalinger:

I vår forrige høringsuttalelse oppga fylkeskommunen en liste over eiendommer som ifølge vår kulturminnefaglige vurdering har såpass høy kulturhistorisk og arkitektonisk verdi at de bør reguleres til bevaring og innlemmes i hensynssonen. Dette var et av punktene i vår innsigelse. Nesodden kommune har delvis fulgt opp dette. Følgende eiendommer er nå innlemmet i hensynssone bevaring av kulturmiljø, Flaskebekkveien 76, Øvreveien 42, 74 og 60.

Nordveien 36, Nordveien 20, Nordveien 18, Strandpromenaden 38 og Sydveien 8 er ikke lagt under hensynssone bevaring. Slik vi forstår planforslaget er dette fordi eiendommene ligger innenfor strandsonen og derfor omfattes av § 1-8 i plan- og bygningsloven. Slik vi ser det kan ikke § 1-8 sidestilles med en bevaringsregulering. Det kan imidlertid løses ved at det enten legges hensynssone bevaring over eiendommene, eller at legges inn bestemmelser i LNF- området som sikrer disse bygningene, men vi kan ikke se at det har blitt gjort.

Konklusjon

Vi kan ikke se at innsigelsene vi hadde i 2019 er løst, mht. bruk av helhetlig hensynssone, utbyggingen av ubebygde eiendommer innenfor kulturmiljøet og klare bestemmelser som sikrer tilstrekkelig ivaretakelse av kulturminneverdiene. Viken fylkeskommune opprettholder derfor en innsigelse til områderegulering for Flaskebekk og Sjøstrand.Det er tydelig at kommunen har ønsket å imøtekomme og løse innsigelsene som ble fremmet i 2019, men slik vi forstår planen er de bare delvis løst. Vi mener det vil være mulig å løse innsigelsene uten å gå vesentlig på tvers av de intensjonene som nå ligger i planen. Vi ber derfor om konkrete møter med kommunen hvor vi i samarbeid kan sikre at planen ivaretar viktige kulturminneverdier, og blir tydelig og enkel å bruke. Vi mener at dette kan løses i fellesskap på en god måte, slik at innsigelsen til planforslaget kan trek

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *